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SVB 은행 사태가 부동산시장에 미칠 수 있는 영향은? [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= SVB 은행의 붕괴와 후속대책으로 부동산 시장에 미칠 수 있는 영향들을 전망해 봅니다. ▶답= SVB 붕괴 후 지금 글을 쓰고 있는 시점까지의 상황은 대통령까지 나서서 사태를 안정화 시키기 위해서 FDIC의 예금 $250,000보증한도를 넘어서는 선까지 무한대로 손해를 보존해 줌으로써 나쁜 선례를 남기게 되었습니다. 최근의 부동산 시장의 상황은 금리 인상이 지속되면서 모기지 이자율이 하락과 상승을 반복하고 있고 일부 시장에서는 투자가들이 본격적으로 주택시장에 복귀하고 있으며 일반 바이어의 연령대도 기존의 30-40대에서 자금 여유가 더 있는 50대 이상으로 옮겨가고 있습니다. 시장에 나오는 매물들의 특징은 장기간 보유했던 주택 매물들이 시장에 나오고 있고 Probate 세일 매물도 예전보다 증가하는 추세이며 대다수가 코트 컨펌이 필요 없이 바로 에스크로 오픈이 대략 2주 내에 가능한 경우가 많습니다. 장기보유를 원하는 투자가들의 수요가 있고 외곽 지역의 경우 경기 침체가 지속이 될 경우 급매물로 나올 수 있는 임대가 즉시 가능한 상태의 단독주택에 대한 수요가 높아질 수 있으며 확실히 리버사이드나 샌버나디노의 인랜드 지역의 매물 증가 추세가 뚜렷한 상황입니다. SVB 사태로 인해서 금리 인상이 둔화되거나 오히려 내려갈 수 있다는 예측이 현실화될 수 있고 주식시장에서 부동산으로 안전자산의 선호 순위가 바뀔 경우 부동산시장이 활발해질 수 있습니다. 투자가들은 모기지 이자와 상관없이 투자를 하기 때문에 일정 기간 동안은 현금거래가 기존의 30%대에서 비중이 높아질 것입니다. 최근 커머셜 매물들 중 보유기간이 오래되고 활용도가 비교적 적거나 테넌트와의 문제, 노후화 등의 문제가 있는 오피스나 일부 호텔 그리고 아파트 매매 중 가격의 할인 폭이 큰 경우들이 나타나고 있고 모기지 렌더들의 시장에도 변화가 진행 중입니다. 모기지가 3% 이하일 때 주택 담보 채권(MBS)에 투자했던 경우 확실한 변화가 없다면 인베스터들이 자금을 빼낼 수 있는 위험도가 높아질 수 있습니다. 여름까지 기다려 보면서 시장을 관망하고 있는 많은 투자가들의 의사결정속도가 더욱 빨라질 수 있습니다. 최근 많은 지역에서 특히 싱글주택을 중심으로 매매건수가 증가하는 추세와 더불어 안전자산의 선호도가 높아진다면 부동산시장의 상황이 관망세에서 투자로 전환되거나 최소한 매물들의 "가격 변동 속도"가 상당히 빨라질 것이라고 예측해 봅니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 부동산시장 부동산 시장 은행 사태 곽재혁 콜드웰

2023-03-21

주택 구입이나 매매 시 추가적으로 주의할 사항 [ASK미국 부동산-곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 주택 구입이나 매매 시 추가적으로 주의해야 할 사항은 무엇인가요? ▶답= 앞으로 주택 시장에서 매매 시 몇 가지 주의하셔야 할 상황들을 정리해 봅니다. 첫째 타 지역에 거주용 혹은 투자용 주택 매매 시 좀 더 주의하셔야 합니다. 현재와 같이 시장의 상황이 고점에서 하락세로 접어들 시기일 경우 타 지역의 부동산 매매의 경우 시세와 앞으로의 전망에 대해서 정확한 이해로 매매 결정을 하셔야 합니다. 해당 지역에서 경험이 많은 에이전트를 고용하거나 본인의 이주 목적과 상황에 맞는 우선순위에 따르는 의사결정이 어느 때보다 중요합니다. 현재 가장 고가의 가격과 두 배 이상 오른 모기지 이자로 인한 부담의 증가 그리고 타 지역으로 융자 시의 불리한 점 등을 생각할 때 단순히 현재 거주 지역과의 가격차이를 포함한 단순 비교만으로 구입 결정을 하시거나 파실 경우 현실이 반영 안된 가격으로 리스팅 하실 경우 실패하는 결정이 되실 가능성이 그 어느 때보다 높습니다. 두 번째 현재 구입 희망지역의 자연재해 상황 그리고 특히 전기나 물 등의 유틸리티 상황에 대해서 관심이 요구됩니다. 현재 기후가 많이 변하고 있기 때문에 산불이나 홍수 등의 자연재해에 따르는 추가 보험의 필요성이 대두하고 이는 실질적인 융자의 승인 시 추가 조건이 되고 실질적인 유지 비용의 증가로 이어지게 됩니다. 지역에 따라서 가능하시다면 물과 전기나 가스 등의 유틸리티 비용을 최소 6개월에서 1년 치를 셀러에게 요구해서 살펴보시고 요금이 급등할 요소는 없는지 특히 물이 충분한지도 확인하셔야 합니다. 세 번째 부동산 종류별로 구입 시 분명한 목적을 가지셔야 합니다. 최근 상업용 부동산의 경우 어느 정도의 인컴만 보장이 된다면 구입을 원하는 바이어들이 의외로 시장에 많이 있습니다. 기존과 같이 수익률보다는 꾸준한 인컴이 가능한 경우가 많고 이는 이미 장기보유를 전제로 안정적인 보유를 시장에서 선호한다는 특징이 드러나는 것입니다. 이는 결국 불황이 일정 기간 이상으로 이어질 수 있음을 이미 현장 상황이 증명하고 있다는 점입니다. 투자가 아닌 실거주 목적의 주택 보유 또한 이러한 추세를 반영하며 가족단위의 거주일 경우 방 세 개 이상의 단독주택이나 타운 홈 매입을 선호하는 추세를 보여주고 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 콜드웰 뱅커미국 부동산 부동산 매매 곽재혁 콜드웰 매매 결정

2022-10-26

급변하는 부동산 시장, 빠른 결정이 중요하다 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 급변하는 부동산 시장 환경에서 나에게 적합한 빠른 결정이 중요한 이유는? ▶답= 이자율이 작년 말에 비해서 거의 두 배 상승함으로써 실 바이어들에게 가장 큰 문제는 페이먼트의 증가 외에 무엇보다도 현 인플레 상황에서 인컴이 실질적으로 줄어든 주택 구입 희망자들의 융자 승인 액수가 많이 줄어든다는 점입니다. 이러한 상황은 주택 거래를 위축시킬 수밖에 없고 가격이 최소 15~20% 하락하기 전까지는 거래량 증가의 가능성은 적다는 것입니다. 실제로 현재 주택 시장에서 매매가 되는 매물들은 질로나 레드핀의 밸류보다 10-15%보다 싼 매물만이 소화가 되고 있기 때문에 꼭 매매하실 분들은 현재 측정되는 밸류보다 일정 부분의 가격 인하폭을 가져가야만 매매가 가능하다는 점을 아시고 그간 계속된 상승세의 주택 시장 분위기에서 빨리 새로 바뀐 환경에 적응을 하셔야 합니다. 현재 단독주택보다는 가격대가 저렴한 콘도나 타운홈의 매매가 더 활발합니다. 이자율의 상승과 인플레이션으로 인한 소비로 지출되는 돈이 늘어나면서 다운페이를 확보하기가 여의치 않은 상황과 환율의 급등으로 한국에서의 자금 조달 또한 여의치 않기 때문에 구입 가격대를 낮춘 매물을 구입하는 추세가 이어지고 이자율이 상승했지만 풀닥의 승인 요건이 가능하고 컨포밍보다 이자가 상대적으로 저렴한 점보 융자가 가능한 경우 추후 재융자를 염두에 두고 단독주택을 구입하려는 시도가 이어지고 있습니다. 셀러들이 싼 가격에 주택 매매를 꺼리면서 상당 물량을 렌트로 돌리거나 아예 팔지 않으면서 시장에 좋은 매물은 줄어들고 있어서 중저가의 매물의 경우 경쟁이 지속되는 경우가 늘어나게 될 겁니다. 현 상황에서 가장 큰 피해자는 주택을 처음 구입하려는 젊은 층들입니다. 앞으로 주택 매매시장에서 젊은 세대들이 다시금 구입을 이어갈 수 있어야만 안정적으로 거래량이 상승하고 부동산 시장이 회복 가능합니다. 또한 한인타운을 비롯한 싱글 렌트 시장도 거의 15%에서 그 이상 임대료가 하락하고 있습니다. 당분간은 싱글용 아파트나 콘도 투자도 유의를 하셔야 됩니다. 시장에 매물이 60일 이상 대기 상태일 경우 일단은 가격 인하를 통해서 오퍼를 받아보셔야 정확히 판매가 가능한지 아실 수 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 부동산 부동산 시장 주택 매매시장 곽재혁 콜드웰

2022-09-13

급변하는 주택 시장, 셀러가 알아야 될 사항은? [ASK미국 부동산-곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 현재 타주 이주 관계로 주택을 처분하려고 합니다. 최근에 주택 거래량이 감소세를 유지하고 가격 또한 적잖게 하락 가능성이 있다고 하는데 주택 처분 시 고려해야 할 점은 무엇인가요? ▶답= 현재 셀러들의 유형은 주택 처분을 미루고 렌트로 전환하거나 그대로 거주하면서 시장 상황을 관망하는 부류와 아직까지 질로나 레드핀 등의 쉽게 접하는 주택의 현 시세에 변화가 없는 이유로 리스팅 시기를 늦추거나 아니면 마켓에서 최소 두 달 이상 있던 매물의 경우 리스팅 계약을 취소하거나 원하는 조건을 기대하면서 장기 전에 돌입한 경우 타주 이주나 투자가의 급매 등 꼭 매매가 필요한 경우 등 경우에 따라서 최초의 리스팅 가격보다 대략 5만에서 10만 달러 정도 가격 인하를 하거나 복수로 가격 인하를 반복하고 있는 경우들이 나타나고 있습니다. 한마디로 현 시장 상황에 대해서 셀러들이 다양한 방식으로 반응하고 있습니다. 매매가 되는 주택의 경우 단독주택이나 콘도 상관없이 관리 상태가 좋고 업그레이드가 좋아서 장기간 거주 시 추가 비용 지출이 없는 경우의 매물들이 인기가 좋습니다. 또한 지역별로 타운홈이나 콘도의 경우 가격이 상태에 견주어서 단독보다 저렴한 가격대가 매매성사율이 높습니다. 가격 인하폭이 주로 질로의 밸류보다 크거나 여러 번 가격 인하가 반복되는 매물의 경우에 에스크로 오픈이 되는 경우가 있으며 이자율이 상승할 때마다 재정적인 부담으로 인해서 구매를 중도 포기하는 경우도 증가하고 있습니다. 이외에 주택의 상태나 위치 등에 따라서 그리고 인스펙션 조건부 기간 내에 취소도 늘어나고 있습니다. 꼭 주택을 매매하셔야만 하는 셀러들이라면 첫째 현재 나와있는 질로의 시세보다도 조금 낮은 가격으로 리스팅 하시거나 두 번째 확실히 크로징이 가능한 바이어와 계약을 하시는 것이 좋습니다. 현재는 불과 몇 달 전과 같이 조건부 조항을 사전에 없애는 경우도 드물고 터마이트나 인스펙션 후 리페어에 대한 크레딧 요청이나 가격 인하 또는 수리를 요구하는 경우들이 많기 때문에 확실히 가격대별로 그리고 상황에 맞추어서 매매 계획을 사전에 세우시는 게 좋습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 콜드웰 뱅커미국 부동산 주택 시장 곽재혁 콜드웰 주택 처분

2022-08-23

주택 매매, 한두 달 내로 결정해야 하는 이유는? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 현재 주택시장의 상황이 많이 유동적인 것 같습니다. 바이어와 셀러가 어떤 결정을 내려야 할지 궁금합니다. 팔고 사는 경우 무엇에 주의해야 하나요? ▶답= 불과 한두 달 사이에 매매된 과거의 주택 가격과 현재의 리스팅 가격이 차이가 나는 것을 실무에서 느끼고 있습니다. 특히 단독주택으로 매매가가 $1~1.5백만 이상인 경우 두 달 사이의 리스팅 가격의 차이가 거의 십만에서 그 이상인 경우들이 나타나고 있고 현재 주택 투자에 경험이 많으신 셀러들의 경우 매매 결정을 주저하시는 경우가 있습니다. 앞으로 선거철이 다가오면 반짝 거래량이 상승할 수도 있지만 지금의 경우 누구도 앞으로의 일을 장담할 수 없기 때문에 어느 때보다 빠른 의사결정이 중요하다고 봅니다. 최근에 매매에서 렌트로 변경되는 매물들이 증가하고 있고 리스팅 계약을 파기하시는 경우들도 있지만 렌트의 경우 최소 1년간 계약에 묶이시기 때문에 매매 타이밍을 놓치실 수가 있습니다. 또한 현재의 소비 패턴상 렌트 수입 또한 결국은 하락할 수밖에 없습니다. 반드시 파셔야 하는 경우라면 앞으로 한두 달 정도 내에 결정하시고 일 년을 기다리시지 말아야 한다고 생각합니다. 7월 중순에 노동부에서 발표한 CPI 지수가 9.1%를 기록했고 많은 이들이 소비를 줄이고 있고 이 여파 또한 주택 시장 매매에 영향을 미치고 있습니다. 현 상황이 개선되어야 일시적으로라도 모기지 이자가 하락해서 4% 중반대가 되거나 가스비를 필두로 물가의 안정이 체감적으로 느껴져야만 바이어들이 다시 움직일 겁니다. 현재는 가격을 낮추어서 단독주택보다는 콘도나 타운홈의 매매가 주로 이루어지고 에스크로 취소 건수가 전체 계약의 약 15% 신규주택의 경우 약 10%를 기록하고 있어서 바이어들이 상당수 주춤하고 있음을 알 수 있습니다. 렌딩츄리의 최근 조사에 따르면 응답자의 58%가 페이를 받는 대로 써버리는 상황이므로 크레딧 카드의 사용량이 최근 20% 상승한 것은 중요한 상황입니다. 누구에게는 힘든 상황이 누군가에게는 기회가 될 수도 있습니다. 아무도 섣불리 이야기하지 않지만 본인의 재정적인 상황에 맞추어서 빨리 결정하셔야만 앞으로 수년을 대비할 수 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 부동산 매매 결정 주택 매매 곽재혁 콜드웰

2022-07-19

오를 대로 오른 주택시장, 올바른 선택은? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 오를 대로 오른 주택시장 어떻게 하면 올바른 선택을 할 수 있을까요? ▶답= 셀러의 경우 주택을 처분하셔야 한다면 사전에 에이전트와 충분히 상의하고 최상의 상태로 주택을 유지하셔야 합니다. 화장실 부엌 유리창과 바닥 그리고 하우스인 경우 조경에 대한 최선의 관리가 필요합니다. 추가적인 업그레이드 외에 특히 사진 촬영 시 내부와 외부 모두 정돈이 잘 되어 있는 최상의 상태로 바이어들에게 좋은 인상을 주어야 하며 내부의 불필요한 짐은 가라지나 스토리지를 렌트해 정리해서 좋은 첫인상을 주어야 합니다. 바이어의 경우 자신의 조건에 맞는 주택을 구입하셔야 합니다. 추가적인 부담 없이 관리가 잘 된 주택 위주로 페이먼트를 포함한 고정 비용의 지출이 본인에게 맞아야 하며 자신의 최우선 순위에 최대한 가까운 주택을 구입 결정하셔야 합니다. 인터넷을 포함한 수많은 정보를 지혜롭게 선택해서 받아들이셔야 합니다. 현재와 같이 지나친 가격 상승이 이루어진 이유 중 하나는 질로를 포함한 부동산 온라인 정보 제공이라고 보는 시각들이 있습니다. 인공지능을 이용해서 밸류를 예측할 때 여기에는 팔린 가격뿐만 아니라 리스팅 되는 가격과 방금 전 계약이 된 매물 밸류까지 포함되기 때문에 거래 속도가 빠른 지역들의 경우 가격이 쉽게 부풀려 지거나 이 가격대로 거래가 이루어지는 경우들이 많습니다. 만일 거래량이 떨어지거나 하락 시점이 되면 이러한 밸류로 결정에 어려움을 겪거나 시장의 가격이 왜곡될 위험이 있습니다. 급하게 매물을 내놓는 셀러보다는 쉬어가는 셀러들도 적지 않을 것이고 복수의 주택을 소유한 경우라도 렌트 리스팅이 늘어날 수 있다는 점을 유념하셔야 합니다. 고금리 시대에 인플레이션이 심화된다면 특히 낮은 가격에 주택을 구입했고 상대적으로 저렴한 재산세를 납부하는 주택을 소유한 오너들이 '할인 세일'을 할 가능성은 적을 것입니다. 재산세 평가 기준이 변화해서 재산세가 큰 폭으로 상승하거나 렌트비가 큰 폭으로 하락하지 않는다면 좋은 매물들의 경우 세일에는 지장이 없고 급매를 제외하고 좋은 매물들은 당분간 시장에서 찾아보기가 어려워질 겁니다. 항상 순리대로 상황을 지켜보고 판단하셔야 합니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 주택시장 곽재혁 콜드웰 부동산 온라인 매물 밸류

2022-06-21

남가주 주택시장의 냉각기에 올바른 준비를 해야 하는 이유 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 남가주 주택시장의 냉각기에 올바른 준비를 해야 하는 이유는? ▶답= 현재 남가주 주택시장의 상황은 3월까지는 완벽한 셀러즈마켓 4월부터 매물의 증가 추세 속에 5월 초부터는 거래량이 서서히 줄어들면서 천천히 냉각기가 시작되는 분위기입니다. 모기지 이자가 컨포밍 기준으로 5%를 넘어선지 오래되었고 최대의 이득을 실현하기 위한 높은 가격대의 매물이 시장에 넘쳐나고 있고 지친 바이어들의 구입 포기와 더불어 연이은 인플레이션의 억제를 위한 연준의 금리 인상이 계속되고 있는 상황 속에서 인플레이션에서 가장 중요한 비중을 차지하는 높은 주택 가격과 과열된 주택시장이 어느 정도 조정될 것이라는 기대감 속에서 시장의 정체기가 시작되고 있습니다. 이러한 상황에서는 언론에 나오는 일반적인 정보보다는 나에게 맞는 정보의 해석과 적용이 더욱더 중요합니다. 가격이 급락될 것이라고는 생각되지 않고 일정 부분의 조정은 지역별로 가능할 겁니다. 모기지 이자의 상승이 연일 언론에 보도되지만 실질적으로 단독주택의 시세가 1백-1백2십만 달러대 지역의 경우 상대적으로 "변동 점보 융자"에 대한 정보가 더욱 중요합니다. 또한 현재의 고려하시는 구매 조건을 좀 더 현실적으로 완화하는 노력도 중요합니다. 단독보다는 타운홈으로 그리고 유틸리티 보험 상승한 모기지로 인한 프리미엄의 상승으로 유지비가 좀 더 저렴한 "투자가 아닌 거주를 위한 모든 가능한 주거 수단"으로 자기에게 가장 맞는 구입을 고려해야 합니다. 최근 젊은 층의 경우 처음부터 아예 장기간 거주가 가능한 단독주택이나 타운홈의 구입을 추진하며 생애에 주택 구입 횟수를 과거와는 다르게 1-2번으로 줄이는 경향이 나타나고 있습니다. 내가 원하고 조건에 맞는 지역의 매물을 집중적으로 서치하고 직접 오픈 하우스 등을 통해 방문하면서 실전 감각을 익히셔야 합니다. 가격이 폭락할 때까지 기다리면 담보가치가 떨어지는 주택에 모기지대출은 제약될 것이며 캐시 투자가들이 시장을 주도할 수 있습니다. 가능하다면 투자가가 단기간 보유 후 리모델링 후 매매하는 집보다는 현 주인이 오랜 기간 관리를 잘한 약간은 투박한 주택의 보유를 비록 높은 가격대라도 고려해 보시는 게 좋습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 주택시장 남가주 주택시장 곽재혁 콜드웰 현재 남가주

2022-05-17

현재 최선의 상황별 주택 매매 계획은? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 현재 최선의 상황별 주택 매매 계획은? ▶답= 첫째로 현재 보유하신 주택을 파시고 다른 주택 구입이 필요하신 경우에는 조만간 처분을 하시는 선택이 유리합니다. 아직까지는 주택 구입 수요도 높고 이자율이 올라가기 시작하면서 초기에 이자율을 락하거나 좀더 부담이 적은 고정에서 변동 모기지로의 선택이 증가하고 있고 특히 추후 가격이 폭등하는 경우는 거의 힘들기 때문에 최고의 가격으로 판매 가능한 시기는 바로 지금이라고 생각됩니다. 두 번째 단독주택이나 방 세 개 두 개에 Loft가 있는 타운홈에 대한 수요가 높고 업그레이드가 되어 있는 주택이 멀티플 오퍼로 오버 프라이스로 계약되는 경우가 많습니다. 주택 가격이 상승되어 있고 리모델링 시 여러 가지 비용이나 기간의 추가적인 소요로 최소 몇 년 간은 업그레이드 작업이 필요 없고 추가 지출이 필요 없는 주택의 수요가 높다고 보이며 특히 젊은층 바이어들이 이런 패턴을 따르고 있습니다. 부엌과 화장실 이중창이나 바닥 추가적인 조명 등에 대한 적절한 매매 전 리모델링이 필요합니다. 세 번째 시세보다 너무 높은 가격이나 'NO 업그레이드 주택'은 시장에서 철저하게 외면되고 있습니다. 금년도 1월 중 리스트되고 에스크로에 오픈된 매물들의 가격을 기준으로 2월부터 높게 리스팅 가격이 형성되다가 3월부터는 현실을 반영한 가격의 셋팅이 중요하게 되었습니다. 높은 모기지 이자율 때문에 구입가격을 최우선 조건으로 생각하는 바이어들이 많아졌고 정확한 시장 가격을 반영한 매물일수록 매매 속도가 빠른 편이어서 최초로 정하는 asking price가 중요합니다. 나중에 가격을 내리면서 조정하는 매물들의 선호도는 떨어짐을 알 수 있습니다. 네 번째 HOA가 있는 콘도나 타운홈 매물의 경우 현재의 HOA 부담이 중요합니다. 단지 수가 너무 적은 단지나 추가공사로 인한 한시적인 HOA의 증가가 예정이거나 현재 진행 중인 경우에는 매매를 서두르시는 게 좋습니다. 주택유지를 위한 각종 보험과 비용이 상승하고 있으며 유틸리티 비용도 늘어나기 때문에 높은 HOA 비용은 융자 승인 시에도 적잖은 영향을 끼치게 되며 결국 주택 밸류에도 악영향을 끼칠 수 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 상황별 상황별 주택 곽재혁 콜드웰 주택 구입

2022-04-19

Non-QM 융자가 대세가 되어가는 이유 [ASK미국 부동산-곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= Non-QM 융자가 대세가 되어가는 이유는 무엇인가요? ▶답= 최근 모기지 이자율이 급등세를 지속하면서 Non-Qm 융자가 새로운 대안으로 주목받고 있습니다. 택스리턴으로 엄격히 인컴을 증명하고 부채의 비율(DTI)을 융자 승인 시 중요한 지표로 사용하며 높은 신용도를 기본으로 융자가 가능했던 '풀닥' 방식에서 탈피해 상대적으로 쉽게 융자 승인이 가능한 방식으로 투자가들이 자금을 투자하면서 거의 매일 새로운 Non-Qm 융자와 같은 일종의 "파생 모지기 상품"이 출현하고 있습니다. 지금까지 주택시장의 성장세를 지속하게 해온 저이자율의 모기지 상품 시대가 마감돼 가면서 시장에 매물이 증가하고 있고 여름이 지나면 가격의 일정 부분 조정도 가능할 것으로 보입니다. 이러한 상황에서 '풀닥' 조건을 충족하는 바이어들이 급감하면서 인플레이션 시대에 부동산 투자를 계획하는 중단기 투자가들을 대상으로 하는 모기지 상품이 필연적으로 시장에 나타날 수밖에 없게 되었습니다. 시장에 매물이 많이 나오고 가격이 조정된다면 이자가 어느 정도 올라가도 '풀닥' 조건을 충족하지 못하던 바이어들까지 주택 구입이 가능할 수 있기 때문에 현재 높은 렌트비가 어느 정도 유지되고 장기간 인플레이션이 지속된다면 2-3년 후 몇 년 간의 높은 이자율과 수수료 조건을 감래할 수 있는 바이어들이 있을 것으로 생각됩니다. 과거와 다르게 최근 Non-Qm 모기지 렌더들은 신용도를 엄격히 심사하고 충분한 다운페이먼트가 가능한지를 확인합니다. 특히 밸류 측정 시 렌트비를 포함한 담보 매물의 가치가 충분하다고 판단되어야 융자 승인을 진행하고 있는 것으로 보이며 여러 종류의 Non-Qm 모기지가 시장에 나올 경우 비교 선택이 가능하기 때문에 장기 주거를 목적으로 하는 바이어들이 관심을 가져볼만합니다. 이러한 상황에 맞는 대표적인 모기지 상품으로 과거 유행했던 '외국인 융자' 프로그램이 있습니다. 고환율 상황에서 일정 금액의 융자가 필요한 경우와 영주권을 포함한 합법적인 신분을 취득한 후 유리한 조건의 재융자 조건을 만들기 전까지 임시적으로 주택 구입 시 이용했던 경험들이 있으실 겁니다. 아직까지는 고이자로 인한 페이먼트 부담이 크겠지만 변화되는 시장 상황에 맞게 활용만 할 수 있다면 좋은 수단이 될 수 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 콜드웰 뱅커곽재혁 콜드웰 뱅커

2022-04-13

현재 주택 시장의 상황이 바뀔까요? [ASK미국 부동산-곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 현재 주택 시장의 상황이 바뀔 수 있을까요? ▶답= 금년도 3월 중순이 되면서 새로운 가격을 반영한 매물들이 리스팅되고 있습니다. 1 2월 대비 지나치게 오버프라이스된 매물들이나 업그레이드가 많이 필요해서 추가비용이 지나치게 크게 발생하는 매물들은 시장 대기기간이 길어지고 있습니다. 단순 주택의 상태를 체크하던 인스펙션에서 주택을 내부와 외부로 나누어서 더욱 더 꼼꼼하게 업그레이드 견적을 전문업자와 보셔야 하며 낡은 주택의 경우 배관카메라 촬영이나 지붕점검이나 튜닝 서비스도 추가적으로 필요하며 위치에 따라서 주택 파운데이션에 대한 조사도 필요할 수 있습니다. 그 외에 주택의 인허가 관련 시청의 기록도 확인하셔야만 합니다. 단독주택이나 타운홈과 같이 오래 소유해도 거주 시나 렌트 시에 다 유리한 조건의 매물을 구입하시는 게 중요하며 9년 전에 방 두 개에 화장실 두 개의 콘도매물을 오렌지 카운티에서 20만 달러 초반에 구입 가능했었지만 현재 대략 55-58만 달러까지 오른 상황에서 대부분의 바이어들이 구입을 주저할 수밖에 없고 에이전트 입장에서도 권해드리기가 쉽지 않습니다. 투자가가 적은 관심을 가질 수 있는 매물들은 경쟁이 덜하기 때문에 앞으로는 실거주하실 분들의 경우 대략 50만 달러 내외에서 딜이 가능한 조건을 찾아보시는 게 좋다고 봅니다. 가격이 너무 급결하게 오른 거품매물이 많기 때문입니다. 지역마다 가능하다면 융자 시 지역별로 하이발란스 융자의 리밋을 체크하시고 다운을 줄이시더라도 현재 더 좋은 이자율로 승인이 가능할 수 있는 점보 융자를 고려해보시라고 권해드립니다. 승인 여부에 따라서는 컨포밍 융자보다 상대적으로 저렴한 이자율이 가능할 수 있기 때문입니다. 점보융자가 채권 시장의 동향이나 금리 인상을 필두로 하는 긴축 정책의 영향권 내에 있는 컨포밍보다는 상대적으로 경쟁력이 있습니다. 아직 높은 주택 가격이나 융자 승인의 어려움으로 주택 구입이 당장 어려우시다면 과감하게 융자 승인의 조건을 유지하실 수 있는 분들의 경우 여름 정도까지 기다려보시고 판단하시는 것도 좋다고 봅니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 콜드웰 뱅커곽재혁 콜드웰 뱅커

2022-03-16

주택시장의 변화 언제부터 시작될까 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 시장의 적은 매물과 치열한 경쟁 속에 주택 구입이 여전히 힘이 듭니다. 이런 상태가 언제까지 지속될까요? ▶답= 지난 몇 년 간 이어져온 셀러즈 마켓이 어느 정도의 변화가 일어날 수 있는 몇 가지 상황을 정리해 보고자 합니다. 첫 번째 모기지 이자율이 계속 상승 시 실거주용으로 구입 희망하는 바이어가 주택을 구입하기가 더더욱 힘들어질 것입니다. 금년초부터 시작해서 특히 최근 우크라이나 사태 후 4% 이상을 기록했던 컨포밍 모기지가 미국 채권시장으로 자금이 몰리면서 4% 이하로 내려갔지만 결국 이자율이 올라갈 경우 융자 승인 액수도 떨어지고 페이먼트의 부담으로 상당수의 바이어들의 주택 구입에 악영향을 미칠 것입니다. 아직까지는 추가 다운이나 포인트의 구입 등으로 페이먼트를 낮추는 게 가능은 하지만 결국 점보 융자의 경우도 이자가 4% 이상으로 지속될 경우 높은 평균 주택가격을 지탱해 주었던 고가의 매물들에 대한 구입 열기가 주춤할 가능성이 있습니다. 이럴 경우 실바이어보다는 현금 구매 가능한 투자가들에 유리한 상황이 올 수 있고 가격이 하락할 경우 모기지 렌더들의 융자 승인도 까다로워질 수밖에 없습니다. 두 번째는 인플레이션의 영향이 예상보다 심각하게 그리고 더 빨리 소비자들에게 타격을 주고 있습니다. 이런 상황이 최근의 높은 유류비의 상승과 함께 소비자의 지갑을 닫게 하고 지출을 줄이는 방향으로 그리고 특히 주택 유지에 많은 부분을 차지하는 보험비 상승이나 유틸리티의 상승 그리고 주택 관리 비용의 상승이 겹치게 되면 주택 구입의 포기와 주택 가치의 일정 부분 하락 그리고 렌트 시장 또한 가격 상승이 둔화되는 지역과 비교적 저렴한 렌트가 가능한 곳으로의 이사 수요를 부추기면서 새로운 지역의 렌트 수요가 늘어날 수 있습니다. 특히 유류비 상승이 지속될 경우 외곽으로의 수요를 약화시킬 수도 있으므로 주택 구입이나 투자 시 위치 선정과 지역분석이 더더욱 중요하다고 생각됩니다. 세 번째는 임금 상승이나 구인란 등이 겹친 자영업은 결국 서비스 비용의 상승으로 이어지고 매상이 떨어지거나 사업을 유지하기가 더 힘들어질 것으로 보입니다. 자영업의 기반이 큰 이민사회는 더더욱 타격이 심할 것이며 업종의 변경이나 변화가 필요합니다. 최근에는 구직자들도 늘고 있고 새로이 실업수당 신청도 늘고 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 주택시장 곽재혁 콜드웰 주택 구입 유류비 상승

2022-03-15

타주 이주 시 반드시 고려해야 할 사항들 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 타주 이주 시 섣부르게 결정하지 말아야 할 최우선 고려 과제들은 무엇인가요? ▶답= 타주 이주 시 고려할 사항들을 정리해보고자 합니다. 지극히 개인적인 의견입니다. 주거비를 포함한 생활비가 저렴해야 합니다. 현재 캘리포니아에서 타주로 이주하는 가장 큰 이유는 바로 내집 장만이 힘들고 나날이 치솟고 있는 렌트비 때문입니다. 주거비용이 생활비에서 차지하는 비중이 가장 크고 2022년에도 큰 변수가 없다면 주택 가격이 크게 하락할 수 없기 때문에 구입을 포기하고 렌트를 하거나 이주를 최우선 고려하는 경우들이 늘 것입니다. 많은 이들이 현재 이주나 새로운 커리어를 위해서 사직을 한 경우가 전국적으로 작년 11월 기준 최소 140만에 달한다는 노동부 통계치도 있습니다. 가주의 높은 개스비와 높아질 각종 세금과 보험 프리미엄의 부담은 결국 많은 이들을 캘리포니아에서 떠나게 할 것입니다. 일단 이주가 결정되더라도 주택 가격은 싸지만 유지비용인 재산세나 전기비를 포함한 유틸리티 비용이 높다면 주택 구입을 보류하셔야 합니다. 처음 가는 지역에서 주택만 덩그러니 구입하고 생계 대책이 우선 순위에서 밀린다면 큰 문제가 됩니다. 낮선 지역일 경우 공립학교 교육 수준을 체크하시고 안정성을 우선시해서 이주 고려를 하셔야 합니다. 택사스의 경우 정책적으로 공립교육을 우선시하는 정책을 쓰고 있어서 많은 부부들이 이주를 고려하지만 가장 중요한 상급학교 진학과 추후 자녀들의 커리어 문제까지 고려하고 결정하셔야 합니다. 추후 관련 일자리와 경력에 문제가 없을지가 중요합니다. 로컬 텍스가 저렴해야 하며 이는 특히 택사스나 플로리다같이 주정부 텍스가 없는 곳에 대규모로 이주민이 몰리는 이유입니다. 자영업을 하실 경우 해당 지역에서 맞는 노동력을 확실히 구하실 수 있는지와 더불어 보험 유틸리티 비용 등 여러 요소를 따져보고 이주를 결정하셔야 합니다. 한인 대상의 비즈니스는 한인 거주 인구수가 중요합니다. 주위에 한인마켓을 포함한 생활 편의시설이 남가주같이 편리하게 분포하는지의 여부 그리고 택사스와 플로리다가 날씨와 자연재해로 인해서 별도의 보험의 옵션이나 지출이 많을 수 있는 경우 '무조건 떠나기 전에' 추가로 고민을 하셔야만 합니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 부동산 이주 고려 타주 이주 곽재혁 콜드웰

2022-02-15

2022년 부동산시장 전망 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 2022년 부동산시장 전망은 어떠한가요? ▶답= 주택 시장의 매물부족 현상이 이어지겠지만 결국 시장 매물은 늘어날 것으로 예상됩니다. 아직까지는 지난해 같은 기간에 비해서 매물이 절반에 불과하지만 금년에는 셀러들의 팔자는 심리적 변화가 결정에 영향을 주어서 결국 매물의 증가가 두드러질 전망입니다. 오퍼페드와 같은 아이바이어 업체가 새로이 6억 달러의 자금을 공급받아 바이어와의 구입경쟁을 이어가고 FHFA에서 금년도부터 하이밸런스 융자나 세컨홈 융자 시의 비용을 상향조정하기로 발표하고 테이퍼링을 축소하면서 모기지 시장에 어려움이 예견되고 있고 주택구입 비용이 증가할 것으로 보입니다. 이러한 상황이 시장에 4-6개월 내로 영향을 미치기 시작한다면 대략 여름 정도 시기부터 시장이 서서히 작년과는 다른 상황 즉 마켓이 슬로우되는 양상이 전개될 가능성이 있다고 봅니다. 다만 최근 세 배 이상 가격이 오른 목재를 포함한 원자재 가격상승과 오미크론 여파로 노동력 부족은 신규주택 공급 매물 부족을 여전히 초래할 것입니다. 매물이 꾸준히 시장에 공급되고 사람들이 여러가지 이유로 몰리는 곳이 붐타운이 될 가능성이 있습니다. 부동산 시스템 또한 자동화되는 추세로 eclosing이나 모기지나 타이틀 또한 자동화가 실현되면서 더욱 많은 거래가 최소한의 시간안에 가능하게 되는 원년이 될것입니다. 인플레의 심화로 확실한 cash flow가 가능한 아파트나 인더스트리얼 매물투자나 메트로지역은 대규모 기관 투자가 중심으로 일반 투자가의 경우 외곽의 스몰마켓에 단독주택 투자가 늘어나고 미국 전체에서 비교적 평균 가격이 낮은 지역에 대한 투자가 이어질 것입니다. 몰리는 지역과 슬로우 되는 지역의 격차가 금년 내에 나타날 겁니다. 각광받는 매물과 마켓에 방치가 되는 매물의 구분이 드러날 것입니다. 지역별로도 자연재해가 증가하며 보험프리미엄이 상승하고 노동부 통계상 11월의 이직 인구 4.5백만의 본격적인 이직이 시작되며 무엇보다도 '렌트시장'이 더욱 각광을 받을 것입니다. 투자에 대한 정확한 준비를 하시고 렌트냐 구입이냐를 결정하셔야 하는 바이어들의 실질적인 선택이 이루어지고 본인에 맞는 투자가 가능한 지역과 종목에 대한 과감한 결단이 금년도 부동산 시장에 가장 중요한 요소가 될것입니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 부동산시장 부동산시장 전망 금년도 부동산 곽재혁 콜드웰

2022-01-18

ADU 투자 시 주의해야 할 점 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= ADU 투자 시 주의점이 무엇인가요? ▶답= 최근에 단독주택에 추가로 ADU를 짓는 안을 필두로 추가 유닛 건설이 더욱더 쉬워진 SB 9과 10이 통과되면서 캘리포니아의 단독주택 소유주분들을 흥분시키고 있습니다. ADU가 추가가 되면 전체적으로 주택의 가격이 약 35%의 가치가 증가하는 것으로 나타나고 있지만 아직까지는 ADU로 인한 가장 큰 소유주들의 혜택은 바로 "추가 렌트 수입이 가능하다"는 정도입니다. 당초의 주택임대란의 해결을 위해서 추진된 법안의 원래 의미와는 다르게 신규로 건축된 경우 주변 시세보다 비싼 가격에 임대가 진행이 되고 있는 경우가 대부분입니다. 이자율이 낮고 특히 렌트비가 유례없이 상승하면서 결국에는 주택 구입이 불가능한 이들을 대상으로 한 임대업이 각광을 받을 것으로 보입니다. 렌트비의 하락이 없이는 이러한 ADU 건설의 붐은 식지 않을 것으로 보입니다. ADU 유닛 시장이 평균 앞으로 9%씩 성장한다고 해도 아직까지 특히 대도시권에서 큰 밸류의 증가가 이루어지지 않는 데에는 두 가지 원인이 있다고 생각됩니다. 첫째는 ADU 건설 비용이 지나치게 비싸기 때문입니다. 북가주의 베이 지역이나 텍사스 오스틴 등 주로 메트로 지역의 경우 비용이 최소 $149000-400000을 호가하기 때문에 이러한 ADU 건설을 위한 별도의 융자 프로그램이 마땅히 없는 상황에서 주로 현 주택의 equity를 이용한 캐시 아웃이나 별도의 현금을 이용한 건축 외에는 대안이 없는 상황입니다. 물론 건설 비용을 절감하기 위한 인허가 간소화나 특히 기존의 건설자재의 대체품의 도입 등이 진행이 되고 있고 Modular home도 대안이 될 수 있지만 조금 더 시간이 필요하합니다. 두 번째는 실제로 ADU 유닛을 매매 시 바이어를 위한 별도의 융자 프로그램이 미미하기 때문에 실제 가격 상승이 실물에서 나타나지 않는다고 생각합니다. 렌트비가 상승하면서 렌트비 페이를 크레딧 리포트에 반영해 주거나 택스 혜택을 주는 여러 가지 방안이 연구가 되고 있습니다. 결국 ADU를 위한 융자 프로그램과 매매 시 새로운 가이드라인이 나와야만 확실히 ADU 가 주택의 밸류를 늘리고 투자 가치가 생겨날 수 있기 때문에 이를 위한 시간이 필요할 것으로 보입니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 부동산 곽재혁 콜드웰 단독주택 소유주분들 투자 가치

2021-11-23

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